Главная / Обратная связь

 

Гуманитарные, социально-экономические
и общественные науки

Humanities, social-economic and social sciences

Научный журнал ISSN 2220-2404 (печать) ISSN 2221-1373 (On-line) входит в перечень ВАК при Минобрнауки РФ

„Humanities, Social-economic and Social Sciences“

The national scientific journal ISSN 2220-2404 (print version) ISSN 2221-1373 (On-line)  is included  in the List of peer-reviewed scientific editions, recommended by the Supreme Attestation Commission of the Ministry of Education and Science of the Russian Federation.
www.online-science.ru

 

 
 
     
 
 
     
 
 
 
 Поиск:
 
Юридические науки
 
Главная / Рубрики журнала / Юридические науки
 
Номер: Выпуск №1 - 2010 г.
УДК 349.444
К – 38
 
Кицай Юлиана Анатольевна
аспирант кафедры гражданского права
Юридического института Иркутского Государственного
 
Особенности управления многоквартирным домом
по российскому законодательству
 
Аннотация: В статье рассматривается актуальный вопрос жилищного права, связанный с терминологией и объемом понятий, входящих в комплексную правовую проблему «управление многоквартирным домом». Предлагаемые в работе определения могут быть использованы законодателем в нормотворческой работе и в практической деятельности юридических служб управляющих компаний в сфере ЖКХ.
Ключевые слова: ЖКХ, многоквартирный дом, управляющая организация.
 
Современное российское законодательство все еще находится в стадии становления, что обуславливает и ряд пробелов в нем, связанных с управлением многоквартирными домами.
Обращаясь к терминологии, связанной с  многоквартирным  домом, отметим, что его нельзя  считать  ни  самостоятельным  объектом недвижимости, ни  единым  объектом  гражданских  прав; неделимой  вещью; сложной  вещью; совокупностью главных  вещей и  их  принадлежностей [1].
 
В целом, наиболее  точным  необходимо признать  определение многоквартирного дома, сформулированное С.Г. Певницким: «многоквартирный дом представляет собой совокупность помещений, принадлежащих различным собственникам и объединенных лишь пространственно, а также обеспечивающего имущества, принадлежащего всем собственникам помещений на праве общей долевой собственности»[2].
 
При этом общее имущество в многоквартирном доме должно рассматриваться как самостоятельный объект недвижимости и, соответственно, единый объект права; его  не  следует  считать  ни  сложной  вещью, ни  принадлежностью  к главной вещи, а наиболее уместно трактовать как «имущественный комплекс».
В  результате  изложенного  выше, а  также  анализа  ч. 1 ст. 36 ЖК  РФ, на основании  выделенных  критериев  для  отнесения  того  или  иного  объекта  к общему  имуществу  дома (территориального, остаточного  и  целевого) предлагается следующее определение данной категории:
Общее  имущество  в  многоквартирном  доме – это  имущественный комплекс, единый объект права общей долевой собственности собственников помещений  в  доме, представляющий  собой  совокупность  выделенного  под данный дом земельного участка и объектов, которые расположены в доме либо на  указанном  земельном  участке, не  являются  частями  помещений – самостоятельных  объектов  права  собственности  и  предназначены  для обслуживания  более  одного  помещения  в  доме  либо  для  эксплуатации  и благоустройства дома в целом.
 
В этой связи необходимо отметить непоследовательность  законодателя  в  вопросе определения  объекта  управления  в  многоквартирном  доме: это  либо  сам многоквартирный дом (ч. 1 ст. 44, п. 4 ст. 148, ч. 1 ст. 161 ЖК РФ и др.), либо общее  имущество в нем (ст. 142 ЖК РФ), либо весь комплекс недвижимого имущества  в  доме (ч. 1 ст. 135 ЖК  РФ).
При этом важно учитывать различные доктринальные подходы к решению вопроса о том, что же является объектом управления в доме: либо общее имущество (И.Б. Миронов,  И.А. Дроздов и др.), либо весь комплекс недвижимого имущества (С.В. Стремблев, Т.А. Борзенкова, О.Е. Жульева и др.), либо «поведение собственников» помещений в доме (С.Ю. Шахов).
Обратившись  в  связи  с  этим  к  легальной  дефиниции  управления многоквартирным  домом, мы можем  заключить, что  указанная  категория, поименованная  в ч. 1 ст. 161 ЖК  РФ,  представлена  в  узком  смысле  из-за неполного  отражения  в  ней  вопросов, касающихся  управления  общим имуществом  дома. С  точки  зрения  целей, такое  управление  направлено  на обслуживание  как  общего  имущества  дома, так  и  самих  собственников (пользователей) помещений  в  доме (через  коммунальное  снабжение  этих помещений).
В заключение установим  соотношение  управления  многоквартирным  домом (в контексте  ст. 161 ЖК  РФ) и управления общим имуществом дома (в гражданско-правовом значении).
 
Управление  общим  имуществом  в  доме, охватывающее  реализацию «триады» правомочий  и  исполнение  обязанностей  собственников, подразумевает  существование  связи  между  собственниками  и  имуществом. Управление домом в смысле ст. 161 ЖК РФ, включающее в себя две группы действий (по  содержанию  и  пользованию  общим  имуществом, а  также  по организации  коммунального  обслуживания  жильцов), предусматривает способы  управления: непосредственное  управление  самими  собственниками, управление ТСЖ (либо потребительским кооперативом), а также управляющей организацией. По мнению  автора, в  этой норме  перечислены  не  способы, а формы управления в зависимости от субъектов, которые могут осуществлять функции по управлению домом.
 
При сравнении анализируемых явлений отметим, что управление домом не  полностью  охватывает  управление  общим  имуществом  дома (реализация правомочий  владения  и  распоряжения  имуществом  остается  за  пределами управления  домом, рассматриваемого  через  формы  управления), и  поэтому управление  общим  имуществом  независимо  от  избранной  формы  всегда осуществляется самими собственниками, в частности, через их общее собрание.
Таким образом, можно сделать следующие  выводы:
1) управление  общим  имуществом  дома  как  совокупность  управленческих функций  включает  в  себя  два  компонента: неотъемлемые  функции (осуществление  правомочий  владения  и  распоряжения  имуществом) и отчуждаемые функции (реализация правомочия пользования и обязанностей по содержанию  имущества);
2) при  выборе  форм  управления  домом деятельность по управлению общим имуществом дома как бы распадается на две  зоны: управленческую  деятельность  собственника  и  управленческую деятельность  иного  субъекта  управления. При  неизменном  нахождении неотъемлемых  функций  по  управлению  общим  имуществом  в  зоне управленческой  деятельности  собственника  объем  включения  отчуждаемых функций в ту или иную зону варьируется в зависимости от избранной формы управления.
 
В  итоге  выявления  соотношения  между  управлением  многоквартирным домом (в  узком смысле ст. 161 ЖК  РФ) и управлением общим  имуществом дома мы можем сделать вывод о соотнесении данных правовых явлений как общего и части, поскольку происходит их частичное взаимное наложение.
 
Вместе  с  тем законодатель  дает  повод  для рассмотрения управления многоквартирным домом также и в широком смысле – как  системы  действий, связанных  с  осуществлением  правомочий  и исполнением обязанностей собственников помещений в многоквартирном доме в  отношении  общего  имущества  дома (управления  общим  имуществом  в многоквартирном  доме), и  действий  по  организации  предоставления коммунальных  услуг  собственникам (пользователям) помещений  в  доме. В этом  случае  управление  общим  имуществом  является  частью  управления многоквартирным домом.
Итак, управление  имуществом  в многоквартирном  доме  представляет  собой  упорядочивающую  систему действий, связанных  с  осуществлением  правомочий  и  исполнением обязанностей собственников такого имущества, направленную на обеспечение сохранности и эффективного функционирования последнего, установленную по усмотрению и в  интересах  этих собственников в пределах, определенных законом и самими собственниками.
Далее ст. 161 ЖК РФ указывает на такой способ управления многоквартирным домом, как управление управляющей организацией (п. 2 ст.161), однако не дает определения данному субъекту.
В связи с чем мы считаем необходимым уточнить понятия «управляющая организация многоквартирным домом» и «управление управляющей организацией многоквартирным домом».
 
Прежде рассмотрим объект управления и уточним его место в законодательстве.
В статье 16 ЖК РФ перечислены виды жилых помещений, среди которых: 1) жилой дом, часть жилого дома; 2) квартира, часть квартиры; 3) комната. При этом ч. 3 ст. 16 содержит определение квартиры, составной частью которого является понятие «многоквартирный дом». Однако нигде в ЖК РФ не дается определения данного понятия.
 
Обращаясь к терминологии, связанной с  многоквартирным  домом, отметим, что его нельзя  считать  ни  самостоятельным  объектом недвижимости, ни  единым  объектом  гражданских  прав; неделимой  вещью; сложной  вещью; совокупностью главных  вещей и  их  принадлежностей [3].
В целом, наиболее  точным  необходимо признать  определение многоквартирного дома, сформулированное С.Г. Певницким: «многоквартирный дом представляет собой совокупность помещений, принадлежащих различным собственникам и объединенных лишь пространственно, а также обеспечивающего имущества, принадлежащего всем собственникам помещений на праве общей долевой собственности» [4].
При этом общее имущество в многоквартирном доме должно рассматриваться как самостоятельный объект недвижимости и, соответственно, единый объект права; его  не  следует  считать  ни  сложной  вещью, ни  принадлежностью  к главной вещи, а наиболее уместно трактовать как «имущественный комплекс».
 
В связи с вышеизложенным предлагается отредактировать статью 16 ЖК РФ (добавление выделено курсивом):
«1. К жилым помещениям относятся: 1) многоквартирный дом, жилой дом, часть жилого дома; 2) квартира, часть квартиры; 3) комната.
2. Жилым домом (многоквартирным домом) признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат (квартир), а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.
В  результате  изложенного  выше, а  также  анализа  ч. 1 ст. 36 ЖК  РФ, на основании  критериев  для  отнесения  того  или  иного  объекта  к общему  имуществу  дома (территориального, остаточного  и  целевого) предлагается следующее определение данной категории:
Общее  имущество  в  многоквартирном  доме – это  имущественный комплекс, единый объект права общей долевой собственности собственников помещений  в  доме, представляющий  собой  совокупность  выделенного  под данный дом земельного участка и объектов, которые расположены в доме либо на  указанном  земельном  участке, не  являются  частями  помещений – самостоятельных  объектов  права  собственности  и  предназначены  для обслуживания  более  одного  помещения  в  доме  либо  для  эксплуатации  и благоустройства дома в целом.
В этой связи необходимо отметить непоследовательность  законодателя  в  вопросе определения  объекта  управления  в  многоквартирном  доме: это  либо  сам многоквартирный дом (ч. 1 ст. 44, п. 4 ст. 148, ч. 1 ст. 161 ЖК РФ и др.), либо общее  имущество в нем (ст. 142 ЖК РФ), либо весь комплекс недвижимого имущества  в  доме (ч. 1 ст. 135 ЖК  РФ).
При этом важно учитывать различные доктринальные подходы к решению вопроса о том, что же является объектом управления в доме: либо общее имущество (И.Б. Миронов,  И.А. Дроздов и др.), либо весь комплекс недвижимого имущества (С.В. Стремблев, Т.А. Борзенкова, О.Е. Жульева и др.), либо «поведение собственников» помещений в доме (С.Ю. Шахов).
Обратившись  в  связи  с  этим  к  легальной  дефиниции  управления многоквартирным  домом, мы можем  заключить, что  указанная  категория, поименованная  в ч. 1 ст. 161 ЖК  РФ,  представлена  в  узком  смысле  из-за неполного  отражения  в  ней  вопросов, касающихся  управления  общим имуществом  дома. С  точки  зрения  целей, такое  управление  направлено  на обслуживание  как  общего  имущества  дома, так  и  самих  собственников (пользователей) помещений  в  доме (через  коммунальное  снабжение  этих помещений).
Таким образом, можно сделать следующие  выводы:
1) управление  общим  имуществом  дома  как  совокупность  управленческих функций  включает  в  себя  два  компонента: неотъемлемые  функции (осуществление  правомочий  владения  и  распоряжения  имуществом) и отчуждаемые функции (реализация правомочия пользования и обязанностей по содержанию  имущества);
2) при  выборе  форм  управления  домом деятельность по управлению общим имуществом дома как бы распадается на две  зоны: управленческую  деятельность  собственника  и  управленческую деятельность  иного  субъекта  управления. При  неизменном  нахождении неотъемлемых  функций  по  управлению  общим  имуществом  в  зоне управленческой  деятельности  собственника  объем  включения  отчуждаемых функций в ту или иную зону варьируется в зависимости от избранной формы управления.
 
В  итоге  выявления  соотношения  между  управлением  многоквартирным домом (в  узком смысле ст. 161 ЖК  РФ) и управлением общим  имуществом дома мы можем сделать вывод о соотнесении данных правовых явлений как общего и части, поскольку происходит их частичное взаимное наложение.
 
Вместе  с  тем, законодатель  дает  повод  для рассмотрения управления многоквартирным домом также и в широком смысле – как  системы  действий, связанных  с  осуществлением  правомочий  и исполнением обязанностей собственников помещений в многоквартирном доме в  отношении  общего  имущества  дома (управления  общим  имуществом  в многоквартирном  доме), и  действий  по  организации  предоставления коммунальных  услуг  собственникам (пользователям) помещений  в  доме. В этом  случае  управление  общим  имуществом  является  частью  управления многоквартирным домом.
 
Таким образом, мы можем сформулировать следующие определения:
- управляющая организация многоквартирным домом – это юридическое лицо, которое получает от собственников помещений в многоквартирном доме функции (полномочия) по реализации своих прав и обязанностей, связанных с управлением имуществом;
- управление управляющей организацией многоквартирным домом – это упорядочивающая система действий, связанных с  осуществлением  правомочий  и  исполнением  обязанностей  собственника этого имущества, направленная на обеспечение сохранности и эффективного функционирования  последнего (с  возможным  извлечением  прибыли), установленная по усмотрению и в интересах собственника и (или) иных лиц в пределах, определенных законом и (или) самим собственником.
Предлагаемый терминологический аппарат и теоретические основы управления имуществом в многоквартирном доме не являются исчерпывающими и имеют перспективы дальнейшего изучения и развития.
 
Литература:
1.См.: Певницкий С.Г. Вещные права на имущество в многоквартирных домах: Дис. ... канд. юрид. наук: 12.00.03.  М., 2006 191 c.; Филатова У. Б. Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме: Дис. … канд. юрид. наук: 12.00.03. - Иркутск, 2006.  205 c.; Жульева О. Е. Договорные отношения в сфере управления многоквартирным домом в соответствии с гражданским законодательством Российской Федерации: Дис. ... канд. юрид. наук: 12.00.03.   Волгоград, 2007.  190 c.
 2.Певницкий С.Г. Вещные права на имущество в многоквартирных домах: Дис. ... канд. юрид. наук: 12.00.03.  М., 2006. 191 c.
3.Филатова У.Б. Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме: Дис. … канд. юрид. наук: 12.00.03.  Иркутск, 2006. - 205 c.; Жульева О. Е. Договорные отношения в сфере управления многоквартирным домом в соответствии с гражданским законодательством Российской Федерации: Дис. .... канд. юрид. наук: 12.00.03.   Волгоград, 2007.  190 c.
4.Певницкий С.Г. Вещные права на имущество в многоквартирных домах: Дис. ... канд. юрид. наук: 12.00.03.  М., 2006 191 c.
Вернуться: Назад

Назад   |    Версия для печати   |   Обсудить (Комментировать)

 
Комментарии:
 

Андрей / 22.12.2010 / ответить

Спасибо! Отличная информация, пригодится...

cusaccerb / 06.02.2011 / ответить

перечитал весь блог, довольно неплохо

 
 
 
ulrichsweb TM) -- The Global Source for Periodicals

Поздравления
С Днем
Рождения

Открыть
подробнее

 
 
 
     
 
© 2010-2015. Все права защищены. Общественные науки и современная Россия. ВАК журнал
ООО «Наука и образование» – научный журнал «Гуманитарные, социально-экономические и общественные науки».
Вак журнал, Журнал для аспирантов докторов кандидатов, ваковский журнал
О журнале | Контакты редакции | Сотрудничество
Создание сайтов
KubanTrend.ru
Разработка сайтовСоздание сайтов
 
Рейтинг, товары и услуги, объявления
 
     
Условия лицензионного соглашения: